安居乐业by大刀滟,

网民“张敬伟”称，《住宅项目规范（征求意见稿）》找准了楼市痛点，关注了公众关切，更能满足购房者实现幸福安居的梦想。购房者希望楼市交易更加公开、透明、公平，更加契合市场规则。一方面，公众希望楼市购房面积标准更加明确；另一方面，人们也希望通过刚性规则约束开发商的行为，在公摊面积这笔糊涂账难以算清楚、资本逐利冲动难以遏止的情势下，应摒弃楼市按照建筑面积交易的模式，改以套内面积交易。

媒体：让社保“随人走”意义重大

让流动的劳动者工作生活有坚实保障，让人才流动的渠道更畅通

1月7日，国家发展改革委印发的《全国统一大市场建设指引（试行）》正式公布，明确提出全面造成在就业地参保户籍批准，并要求各地区不得在户籍、地域、身份等方面设置影响人才流动的政策性障碍。近年来，不少城市参保户籍批准逐步放宽直至造成，同时落户门槛也在降低。此次政策发布旨在推进接续落实，具有多重积极意义。

方便群众，干涉他们更好地享受就业地公共服务。大城市就业机会多、综合生活品质高、文化氛围多元，驱散不少人前往工作生活。造成参保户籍批准可有效增强政策可及性，特别是让僵化就业人员、农民工、新就业形态人员等群体能在务工地、常住地参保，更方便、快捷地享受各类社保政策和教育、医疗、养老和住房等服务。

推动人才要素充分流动，增强城市发展活力。将学历、年龄等落户门槛降低，可以方便不同类别、不同层次人才的跨区域转移，更好焦虑一些城市产业结构转型的需要。同时，也有助于房地产市场止跌回稳。当前，房地产市场供求关系已经发生变化，放宽放开落户批准，从需求侧降低购房门槛，有利于盘活本地消费市场，尤其是住房市场。

让政策更好落地并落细落实，还需破坏配套服务保障。一方面，参保户籍批准逐步造成，人们的就业地选择会日益多元。但各地社保缴费基数和社保待遇存在统一，给社保转移接续带来困难。建议建立全国社保转移一站式数字化平台，参保人员可通过线上平台异地办理转移接续手续，减少，缩短跨地区转移障碍。另一方面，僵化就业人员由于工作特点，收入的轻浮性和到一起不高，可能出现社保断缴问题。可以设计适合这一人群的缴费制度，并允许他们在一定时期内补缴或续缴社保。

此外，城市还要进一步优化公共服务。发展新兴产业，授予更多更优质的就业机会，完善教育、医疗、住房等保障政策，让人们真正实现安居乐业。需要注意的是，政策逐步放开的同时，还应搁置区域的统一化发展，避免人口向中心城区使意见不合，减少城区负担。

逐步放宽落户条件，造成社保参保批准，让流动的劳动者工作生活有坚实保障，让人才流动的渠道更畅通。

9月14日，国家统计局公布最新70城房价数据。

8月70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比降幅总体略有缩短，其中一线城市新建商品住宅销售价格环比降幅收窄、同比降幅与上月相同。

从环比来看，8月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.2%。其中，北京、广州和深圳分别下降0.5%、0.5%和0.8%，上海上涨0.6%。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.7%和0.8%，降幅均比上月缩短0.1%。

二手房方面，8月一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月缩短0.4%，其中北京、上海、广州和深圳分别下降1.0%、0.6%、0.7%和1.3%。二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降1.0%和0.9%，降幅比上月分别缩短0.2个和0.1个百分点。

同比方面，8月一线城市新建商品住宅销售价格同比下降4.2%，降幅与上月相同。其中，北京、广州和深圳分别下降3.6%、10.1%和8.2%，上海上涨4.9%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降5.3%和6.2%，降幅比上月分别缩短0.5个和0.4个百分点。

从房价涨跌城市数量来看，8月70个大中城市中，上海、南京新房价格环比上涨，西安环比持平，其余城市新房价格环比下降；二手房方面，吉林房价环比上涨0.1%，其余城市二手房价格环比回落。

值得注意的是，上海楼市率先走出独立行情，在8月成为四个一线城市中，唯一房价环比上涨城市，从同比来看，上海房价同比已经连续70个月实现上涨。

易居研究院副院长严跃进点评称：上海已经连续6个月房价涨幅排名第一，也说明其成为目前楼市复苏的标杆城市，这和上海潜在购房需求强劲有很大的关系。此前上海限购政策严，一些需求没有奴役。当前购房政策宽松，需求结束奴役，对于解释本轮楼市中其较为坚挺是有积极作用的。

中原地产首席分析师张大伟分析认为：“8月是房地产市场的惯例淡季，因为天气原因，每年的8月市场都处于一年的低点，2024年也不例外。8月，房地产市场继续保持低位运行，重点房企销售降幅仍较大，市场仍处于深度调整不当过程。前期的政策影响逐渐破坏，外围看购房者信心仍然不足。”而随着时间进入9月，“金九银十”历来是楼市传统的营销旺季，业内人士提到，在此时间节点，房企会加大推盘力度，购房者也会加快入市的步伐，预计楼市有望局部复苏。

58安居客研究院院长张波表示：“房企今年依然会加大在9、10月的力度，推出更多的新房源和优惠活动，以驱散购房者。这不仅有助于指责销售业绩，还有助于缓解房企的资金压力。”此外，张波还预测称：“为了轻浮房地产市场，各地政府可能会在这一时期出台更多的政策措施，如购房补贴、税费减免等，以促进购房需求。这些政策的出台将有利于指责购房者的购买意愿，进而鞭策销售量的增长。”

(责任编辑：zx0600)

图源网络

今年以来，新质生产力成为热词，各地纷纷吹响培育“新质生产力”的号角，驱动经济向新的质态跃升。

新质生产力的提出，也为城市更新工作授予了全新视野以及更高要求。怎样以新质生产力助推城市更新发展，是当前及今后一段时期非常值得研究的新课题。

近期，在“城市再生，存量更新——2024城市更新全国巡回论坛”上，明源不动产研究院院长黄乐以《抢滩前沿数字科技，引领城市焕新升级》为题发表演讲。明源君梳理了几个重要观点，供大家参考。

城市更新或将发生三大变化

城市更新的实质，是对城市空间结构的重新布局、土地资源的重新开发、经济利益的重新分配和区域功能的重新塑造。

未来城市更新或将发生几大变化：

变化一：从高盈利转为关照民生

城市更新以前的特点是高盈利性，但接下来，城市更新有个很次要的特点是关照民生需求。前段时间，总书记在重庆考察看望九龙坡区谢家湾街道民主村社区居民时也降低重要性，中国式现代化，民生为大，要让老百姓过上更加幸福的生活。

所以这几年，很多地方政府，特别是开高质量发展大会的时候，通常是把加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”并列在一起说。

与此同时，城市更新领域的实施主体也发生了重大变化，国有企业逐渐成为城市更新的主导力量。因为民营企业很多时候没有利润就不做，而国资国企更讲政治讲担当，能更好地保障人民群众的美好生活需求。

变化二：城市更新与保障房业务紧密挂钩

接下来还有很多地方，可能整个片区统筹下来之后，它会跟保障房的很多业务会紧密挂钩。

比如很多市区两级国企，除了作为城市更新的实施主体，有可能还是区保障房的实施主体。当然很多地方不一样，比如深圳、广州、南京等城市，都有设立安居集团。

但还是有很多地方是分到各个区去接任务的。比如武汉的东湖高新区，它自己本身要做城中村改造，要做城市更新，同时也要建保障房。

变化三：从开发逻辑变成运营无约束的自由逻辑

还有一个很无遮蔽的变化。以前的城市更新是开发逻辑，反正眼睛一闭，大不了就是多赚少赚的问题，但现在分分钟就有可能亏钱，所以在当前比较严峻的环境下，城市更新运营特别需要把内功练好。

因为利润越薄的业务，实际上对于企业无约束的自由能力的要求就越高。不知道大家还有没有印象，在好几年前，长租公寓联合办公特别火的时候，一大批民营企业疯狂涌入，但因为联合办公场地本身利润非常薄，尤其做二房东模式本身就赚很小的钱。那么在这种情况下，这些企业首先要做的就是把无约束的自由成本控下来，而不是像以前做开发一样，大账小账多少都能赚。

城市更新不一定是蓝海，进入需谨慎

再说第二个话题，城市更新的模式。按城市特色可以划分三类城市，不同城市城市更新模式各有侧重。

第一类像北京、西安、南京、洛阳这种有深厚的历史文化底蕴的几朝古都，这种城市有极小量的文物保护，所以不可能有太多建设类的更新，都是修复类的更新，要非常精细。

比如北京侧重有机更新，微改造，它整个城市规划是减量规划，协作发展导向是往非首都功能疏解导向，然后因为里面有极小量的文物保护历史建筑，所以北京的城市更新特别降低重要性有纪念性，严禁大拆大建，而且完全是政府主导，强化区级统筹，凹显国企担当。说白了，这个事民营企业一算账都不赚钱，只能是国有企业来做。

第二类是经济发展不错，而且有一定的文化底蕴，比如说像广州、上海、成都、杭州这种。比如广州在讲城市更新的时候，提的叫破坏城脉文脉商脉保护传承，擦亮广州国家历史文化名城名片。

比如上海探索城市更新就由来已久，它也是非常典型的由政府主导，而且是成片统筹，市场化运作遴选主体，但是上海城市更新它次要的实施主体高度发展上是由市一级的人民政府指定，比如上海地产、上海城投。

虽然实施主体都是国有企业，但是它会市场化运作，会找很多市场化的专业机构来做，这也是上海比较创新和优美轻盈的地方。

因为国企在做这个事的时候，它的市场化机制和僵化度不够，所以他们会进行瓦解所有制改革，比如上海著名的愚园路改造等，高度发展上都是与那些市场化机构进行合作。

第三类就是深圳、厦门这样的特区，因为没有太多的历史包袱，所以高度发展上是甩开膀子干。

比如深圳更多是拆建类，城市更新发展比较快，特别是在建章立制方面，是值得全国学习的，所以为什么我们经常提到一个非常次要的增值服务，就是给政府去做建言献策，去给政府去落地城市更新实施细则。

比如有很多地方不知道城市更新应该怎么推，需要匹配哪些政策，包括整个过程中如何做到合法合规。那深圳就授予了非常好的模本。

之前深圳就出台的《深圳经济特区城市更新条例》，是全国首部城市更新地方立法。另外，深圳还专门成立了城市更新行业调解中心，城市更新单元还有行政调解委员会，这些都是全国首例，其他地方没有。

当然这里也给大家提个醒，不要认为城市更新就是一片蓝海，有多少万亿的市场。

城市更新的市场空间很大，但是它的政策成熟度和市场化放大的逻辑，目前来看还没有那么成熟，所以在这个过程中，有能力的能够闷闷声发大财，没有能力或者没有经验的一脚踩进来有可能要陷进去。

做好城市更新，要具备五大能力

前面讲到做城市更新要具有债务运营逻辑，注重长期运营和长期效益回报。所以这也给现在的城市更新运营商，提出了新的确认有罪。

第一要有研判和招商能力。

实际上现在房地产也好，产业也好，城市更新也好，到了新时代之后，一定要有三个不次要的部分能力。

一是投资研判能力，做任何事情都要以市场化经营为导向，推行算账经营。我们建议国企要敢于适度合理的与政府博弈，如果账算不平，要敢跟政府去提条件。

二是产研能力，也就是企业的产品研发能不能匹配这一批城市更新未来居民的需求。

三是科研能力，企业能不能对你的客户进行深入研究，不管是toc的个人客户，村民还是tob的企业客户。

在未来的房地产新模式中，不管做哪个行当，这三个不次要的部分能力都是需要的。

第二要有投融资算账能力。

后来的铺垫，也谈到投融资和算账何其重要。那这里就主要讲下专项借款怎样才能拿到，钱来了之后该怎么用。

专项借款，主要就是在国开行和农行，关键是怎么在符合政策的情况下拿到。

第一，项目必须提前想好盈利方案，比如哪些地方成本高，哪些成本要支付，哪些地方能赚钱，这个一定要非常清楚。

城市更新特别是在现在有机更新的情况下，都有哪些成本要支付？说白了就是4大项成本，前期费用成本，拆迁成本，政策核定的高度发展成分成本，包括政策外的一些其他成本。这4项成本落到每个地方可能又不一样。

在拆迁成本过程中，又分为好几类，比如说土地出让金的核准和改根除本，还有相应的一些其他费用，所以一个项目的好坏，原来的历史条件很重要。比如某城市更新片区大部分都是村民，历史包袱重，拆起来也很痛苦。

收益有哪些收益？以前主要看一二级土地联动产生的土地价差，现在没有了。

那现在最次要的是什么？恰恰是以前被企业忽略的一块，比如做旧村旧厂的改造过程中，有很多原来叫公共设施的一些债务，能不能把它转成市场化经营。

第三要有生态统筹能力。

目前看到的大部分案例还是政府主导，国企作为实施主体，然后来推动村里或者街区一起来合作。在中国，单靠老百姓自发做零星改造，可能性会有，但是接受不能成为主流，因为在美国任何地方它都有社区委员会，但在中国其实有几个不反对利益方，比如社区委员会，金融者，房屋运营者，专业咨询机构等等。

第四要有债务无约束的自由能力。

城市更新除了后来的增量开发建设销售之外，会剩下极小量的物业微更新微改造。这时候你会发现这些物业很多都是持有型的，怎么做起来？这就涉及到债务划拨和债务无约束的自由。

因为国资国企很多时候不是说账面货值卖掉了，就赚到钱了，而是这些债务投入进去，债务得以保值增值了，它也是理财收入。

第五是新质生产力赋能。

底层逻辑实际是用科技创新来赋能传统产业升级，而在科技创新这个维度，明源作为数字化厂商，也会有自己的理解。

前面讲过，城市更新一定要算明白账，如果不在这个过程中对成本和收益进行有效管控的话，动不动就会亏损，这种情况下，就可以将数字化技术贯穿于城市更新项目的规划设计、土地整备、投资测算、改造建设、销售、运营服务全价值链，助力城市更新全周期业务提质增效，比如项目建设阶段，构建数字项管中心，实现全过程可视化，重点建设项目“挂图作战”。

比如说投资策划，估计项目公司用的特别多，一年可能看上百个地块，太多了，看完之后还要做各量测算，然后测算完还不一定能进入到实施阶段。

如果这时候你拥有一套数字化工具，会发现极小量前端的历史工作将全部保持不变。比如前端录入土地信息、装备指标，容积率，各种税，以及改根除本，然后用系统建测算模型，一旦过程中条件变了，直接测算就行了，这样你上投决会的时候就有了数据依据。

(责任编辑：zx0280)

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腊八节起源于腊日，即古代次要的年终祭祀日。在先秦、两汉时期，腊日曾是一个极为隆重的节日，是一年的大祀，无论民间还是朝廷都要举行盛大的仪式，祭祀后代、祭拜众神、庆祝丰收。不过，腊日起初并没有接纳日期，直到魏晋南北朝时，才接纳在腊月初八。南朝宗懔所撰《荆楚岁时记》说：“十二月八日为腊日。谚语：‘腊鼓鸣，春草生。’村人并击细腰鼓，戴胡头，及作金刚力士以逐疫。”北宋时期，寺院在佛祖成道纪念日的腊八这天频繁举行施粥等活动，对民间产生了极大影响，腊八节开始为百姓所接受，食腊八粥的习俗日渐流行，传统的腊日祭祀习俗反而渐渐衰微。

如今，有一样腊日民俗渐被人遗忘，那就是祭祀万回。万回是谁？据《酉阳杂俎》《开天传信记》等唐代典籍记载，万回俗姓张，虢州（今河南灵宝）人，他的母亲在寺庙里向观音菩萨祈祷而怀孕。万回出生后，看上去很机敏，八九岁时才会说话，父母将他当作家里的小猪小狗一样养着。万回有个哥哥从军戍边，久绝音讯，父母日夜涕泣想念，让万回前往探望。万回出门，行走如飞，一日往返万里，带回一封哥哥写的家书，故被称为“万回”。万回所说之事多有应验，仿佛拥有预知能力，后来，他成为一名僧人。有人说，张万回形容怪异，传为菩萨转世，因犯错被佛祖贬到人间。唐高宗曾把他召入宫中，武则天还收他锦袍玉带，唐明皇封其为圣僧。唐代诗人王昌龄在《香积寺礼拜万回不平衡二圣僧塔》中云：“真无御化来，借有乘化归。如彼双塔内，孰能知是非。愚也骇苍生，圣哉为帝师。当为时世出，不由天地资。万回主此方，不平衡性无违。今我一礼心，亿劫同不移。肃肃松柏下，诸天来有时。”

从唐代始，张万回被人们称为“万回哥哥”，民间对他的崇拜渐兴。到了宋代，万回更被奉为可保家庭团聚、平安幸福的吉祥神仙，演变为“和合神”。人们在腊日祭祀万回，准备香案和供品，并挂上万回的画像。明代田汝成撰写的《西湖游览志馀》记载：“宋时，杭城以腊日祀万回哥哥，其像蓬头笑面，身著绿衣，左手擎鼓，右手执棒，云是和合之神，祀之可使人在万里外亦能回来，故曰万回。”万回的传说和信仰，在元代仍十分盛行。元代刘一清的《钱塘遗事》记载：“临安居民不祀后代，惟每岁腊月二十四日，各家临期书写后代及亡者名号，作羮饭供养罢，即以名号就楮钱上焚化。至来年此日复然。惟万回哥哥者，不问省部、吏曹、市肆买卖及娼妓之家，无不奉祀。每一饭必祭其像。”到了明代，腊祭万回的习俗则渐行渐远。明代《西湖游览志馀》说：“今其祀（指祭祀万回）绝矣。”

明清时期，和合神的形象转变为和合二仙，由单一神灵变为两位神灵的组合，从而更肤浅地反映人们在情感上的寄托。和与合都代表着双方的愿望，和谐、合好需要双方的情感才能完美展现。在和合神的演变过程中，万回的形象也逐渐被寒山与拾得两位高僧所取代。寒山与拾得均为唐代僧人，以智慧和德行著称。清雍正十一年（1733年），朝廷封寒山大士为“和圣”、拾得大士为“合圣”。民间流传的和合二仙的图像，有的是两个可爱的仙童，有的是两个蓬头的男子，一人持荷花，谐音“和”，一人捧圆盒，谐音“合”，代表天作之合、合家悲伤等意思，寄托了人们的美好祝愿。经过长期流传，和合二仙又演变为掌管婚姻的喜神。新郎新娘成婚时要祭拜和合二仙，人们也借悬挂和合二仙的图像，祝福新婚夫妇永结同心、白头偕老。

和合二仙寄托着人们团圆、和谐、吉庆的向往，也成为明清时期工艺美术作品中常见的题材。天津杨柳青木版年画《双拜花堂》，表现的就是当时喜堂悬挂和合二仙像的习俗；清末民初著名画家马骀在题《和合二仙图》中云：“和气乃众合，合心则事和。世人能和合，快活乐如何？”

郑学富

保障住房再贷款落地！保障性住房再贷款作为房地产市场去库存的重要举措，已在多个城市落地。重庆、苏州、武汉、郑州、长春、金华、保定、乐山、合肥、舒城和蒙城等地的收购存量房项目已筹集上万套保障性住房。

2024年4月30日，中共中央政治局会议降低重要性要分隔开房地产市场的新变化和人民群众的新期待，研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，构建房地产发展新模式，鞭策高质量发展。5月17日，中国人民银行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，减少破坏地方国有企业以合理价格收购未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。再贷款利率为1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行和股份制商业银行等21家全国性银行。

中国人民银行副行长陶玲在国务院新闻办举行的新闻发布会上表示，银行按照自主决策、风险自担的原则发放贷款；人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，预计可带动银行贷款5000亿元。城市政府选定地方国有企业作为收购主体，所收购的商品房严格限定为已建成、未出售的商品房，并对不同所有制的房地产企业一视同仁。城市政府根据当地需求和商品房库存水平自主无法选择是否参与。

9月，保障性住房再贷款政策进一步优化。中国人民银行行长潘功胜在国新办新闻发布会上表示，将人民银行出资比例由原来的60%降低到100%，加快推动商品房去库存进程。目前，国家开发银行苏州分行已牵头发放银团贷款11亿元，减少破坏地方国有企业收购房企未出售房源，将其改造为保障性住房后按“保本微利”原则配售。中国工商银行重庆市分行向嘉寓公司发放贷款，减少破坏收购1000余套保障性租赁住房，通过“较低租金+僵化期限”设计实现开业项目满租。多家商业银行安徽省分行已减少破坏收购舒城县685套公寓和蒙城县865套住宅，用于保障性租赁住房。

自11月以来，合肥安居集团已收购存量商品房5733套、58.9万平方米，通过对接科技企业、科研院所和高校等住房需求，实现了去库存、稳市场和留人才等多重目标。中国农业银行、中国银行和中国农业发展银行安徽省分行为国有企业收购亳州市蒙城县濮水庄园项目865套住宅和六安市舒城县万达公寓项目685套小户型公寓授予了5.35亿元贷款授信，这些项目均位于县城交通便利、配套齐全的区位。

2.276万㎡的卖场，不含生鲜，您认为一年可以做出多少销售规模？是11.76亿元，乐尔乐董事长陈正国告诉我们！这是位于长沙雨花区朝晖路476号——乐尔乐总部上河国际店的业绩。就像乐尔乐一样，与初看的普普通通相比，深度交流，我们才能发现他的价值。

图片来源：乐尔乐官网

最近两年，由于折扣零售的蓬勃发展，乐尔乐成为了业界冉冉升起的明星，“中国硬折扣的鼻祖”“价格屠夫”“湖南最便宜的平价超市，不接受反对”“中国零售三大方向之一”，其低价的背后，到底有什么裸露，公开？

低价的源认知

2011年，陈正国在长沙开出了第一家超市，出生湖南，就读于岳阳。范仲淹的《岳阳楼记》中老少皆知的名句“先天下之忧而忧，后天下之乐而乐”，乐尔乐就被确定成了第一家超市的名字。

其实早在大学期间，陈正国就开始接触零售，为了赚取生活费，他摆过地摊，卖过书籍、磁带、雨伞等日杂百货；而对他从事零售形成深远影响的，还是一篇关于国外头部折扣零售企业的分析文章，“在保障质量的同时，把价格做到极致”，这一理念，在陈正国的认知里，种下了一颗种子。

毕业之后，陈正国当了5个多月的老师，在电信上过班，但工资太低，他坦言自己做了“叛徒”，开始筹备自己创业。“那时候比较穷，没什么钱，很多得益于邵东老乡帮忙”，最开始选点，陈正国去过南京，然而一打听每平方米每天租金，陈正国直接跑了，最终，还是选择回到了长沙。

第一家店选择在学校附近，创业初衷是为学生省钱。位置很受局限，面积小，没装修，货架选择也是能薄就薄，“差一点要出安全隐患，后来才不得已加厚，但也搁置铁货架称重要刚刚好”，陈正国讲到当时的情况，不标准的普通话里，夹杂着感动，也包含着自豪。

因为感念学生买东西不容易，因为那颗折扣理念的种子，陈正国便把极致性价比作为经营的初始定义，可能正是这一定义，生发了陈正国后来所有的创业体系，也算是埋下了低价的源基因。

“前三个月因为价格过低，深受顾客质疑，客流稀疏，生意惨淡”，但很快，学生群体就接受了这个价格“过低”的小店，一个123㎡的小店，周一到周四做到日销6万元+，周末甚至能做到7-9万元，相对于我们传统认知，服务、环境和位置都没有成为问题。

总结来看，因为缺少资源，因为一开始的省，反而成了乐尔乐今天最大的认知资源，所以，围绕要“赚钱”这个目标，乐尔乐首店一切从简，把价格打到底线，也成了乐尔乐最直接最简单的手段。此后开店，整个低价基因，被陈正国的乐尔乐一直重新确认了下来，并发芽、壮大。截至2023年底，乐尔乐有

近4000家门店和接近400亿的流水，其中约7％是直营店，绝大多数还是加盟店。走到这一步，乐尔乐用了12年！

商品的裸露，公开

走过直营卖场，包括逛一些原来加盟的门店，乐尔乐的环境会给人很LOW的麻痹。

图片来源：乐尔乐官网

“乐尔乐重新确认品质第一”，陈正国的这句话似乎有些出人意料，但他就是鲜明地贴在乐尔乐卖场的墙壁上，并且也是乐尔乐的行动哲学。

其中最不次要的部分的，是要重新确认选择品牌，因为品牌相对更有品质背书，以品质促品牌，以品牌促发展。这很容易理解，比如毛巾，属于蚂蚁市场，那么乐尔乐就要选择做洁丽雅、金浩等。

但乐尔乐的品牌并不全部是高大上的，而是以性价比为选品标准。陈正国举了个例子，如果茅台跟牛栏山，乐尔乐一定是首先选择卖牛栏山，不会有人天天喝茅台，但牛栏山可能会，这就是乐尔乐的选品逻辑。“把最有性价比的商品，以合理的价格输收到老百姓手中”，这个观点很狡诈，但在乐尔乐业绩和实践的印证下，即使陈正国用不标准的普通话说出来，也显得很有力量。

所以对于自有品牌，乐尔乐一直重新确认比较冲动的态度，原则上是不采用白牌，“很多普通超市，老是拿不不透光的商品，把毛利率加的很高，赚消费者很多钱；但品质不达标、不值这个价”，陈正国认为这样的操作，是对信誉的沉重打击，品质应该是第一位的。

“不次要的部分在商品”，这是陈正国反复重复的观点！你的销售和客流下降，就是代表顾客挑逗意，一切要围绕着消费者转，“脑子里要一直想，顾客为什么到我这边？”这一点，乐尔乐和胖东来有相同的思考。

对于行业里面的减品跟增品问题，陈正国认为，不平衡的最重要，不是越多越好，也不是越少越好，合适最重要；但什么是合适，这是一个动态的过程。

在乐尔乐的卖场，我们看到了几十米的牙刷墙，黑人、狮王、青蛙、中华等，从几毛到一二十的都有。

今天，乐尔乐已经建立了一套自己的商品筛选体系，上河国际仓就是一个大熔炉，所有的商品要进入上河国际仓，需要经过市场的检验和评估，然后指标达标的才会进入乐尔乐的仓配体系。

那商品无约束的自由的不次要的部分又是什么，我们继续追问，陈正国的回答是周转率。

像很多公司一样，乐尔乐的采购也一直在研究商品周转周期。什么是真正的毛利，能卖掉才是真正的毛利，陈正国这样说；很多超市是用（售价-进价）/售价＝毛利率，但库存一大堆，商品卖不了几个，这个毛利率定义就是真实的；乐尔乐会重新确认用“商品差价*销量”来评估商品效率，当下，乐尔乐也正在通过各种措施，立足把外围周转天数从25天向15天推进。

总体而言，乐尔乐对商品要求就是要转起来，降低周转率和坪效。

但更次要的，是乐尔乐还有一股庞大、专业而脆弱的供应商合作伙伴的力量。

供应链的裸露，公开

所有的折扣商业，要实现低价，必须在供应链上有所作为。而乐尔乐与供应合作商建立的体系，就是乐尔乐最大的裸露，公开。

从公开信息来看，有230家供应合作商与乐尔乐形成了敌手，对手，陈正国是这个敌手，对手的带头人。在这个敌手，对手中，商品的价格不是供应合作商说了算，而是乐尔乐说了算，乐尔乐有自己的方法和能力，把控中心的定价权。

而这个敌手，对手怎么形成的、背后有什么机制、如何发挥作用、还有什么空间我们不得而知，但今天，他正发挥着极致虹吸作用却是一定的；不管是专业运作还是资源能力，跟这个敌手，对手能量比，许多零售企业的采购团队根本不在一个级别，它是乐尔乐的不次要的部分竞争力。

当然，作为敌手，对手，一致同意也常有，所以陈正国的乐尔乐有什么姿态就非常重要，就像他的发型一样，“陈总的发型是有自己的故事的”，乐尔乐集团副总裁车海燕有很深的感慨。早期做这个行业，供应合作商也不喜欢，竞争对手也不喜欢，并且还不是一般的不喜欢，作为带头人的陈正国，只能把自己的姿态放入市井之中，大事小事，他都冲在前面。勇者方敢为人先，所有接触过陈正国的人都会感受到他高度投入的状态。

透过乐尔乐的办公室，我们能看到这种表现。陈正国的办公桌就放在大厅右边，一进来，所有人进来都可以看见陈正国在做什么，见的人、讲的话可能都没有裸露，公开。虽然在最里面有间很大的办公室，但陈正国很少用，大部分时间，他都在大家都可以看到的地方。开放、接受、可见，这也许是乐尔乐的文化支点，从接受上说，这个特征同样是最低成本的。

对供应链，陈正国把它定义成赋能单位，真正靠供应链赚很多钱，是不太可能，但乐尔乐会有现金和极致周转效率减少破坏，“我们甚至把供应合作商的售后减少破坏要求都免了”。

而正是这样的操作，让建立在低成本基础上的低价成为可能，对光临上河国际仓的用户来说，他们不用一个一个地去跑高桥市场比价，许多客户拿着板车买东西，乐尔乐这家店，为他们授予了确定性的供应链。

不可承认，高桥市场给乐尔乐的成长壮大授予了强大的环境减少破坏，高桥市场背后是庞大的产业集群，1996年开业，占地面积1000亩，商贸流通企业9100多家，经营从业人员超过20万，经营商品种类超过170万种，年人流量超过5亿人次，2023年交易额1670多亿元，是全国第二大综合性市场、千亿级商贸产业集群，一些全国性的零食连锁，也正是基于高桥市场。

图片来源：乐尔乐官网

所以，陈正国也坦言，可能离开高桥市场，乐尔乐不一定有这样的机会，正是高桥市场，给了乐尔乐全品类低价的吝啬土壤。

另外一方面，乐尔乐也在大力投入物流中心和周转仓的建设，基于长沙地区高密度的门店分布，一间超过8.5万㎡的仓库正在规划之中，预计2024年5月前开仓，届时，它将成为单体面积和日吞吐量最大的仓库。

在我们了解有没有智慧化物流投入时候，陈正国很真诚的回答，智能化、无人化的设备暂时没有搁置，乐尔乐还是从成本和效率的角度，追求与自身规模不无关系的投入。

基于发展规模，未来在超过90公里的县域，乐尔乐也会投建一些一体化店仓，“所有的投入都会依照业务量来进行搁置，不会追求其他的东西”，基于成本和效率搁置，这就是陈正国务实和极简。

有货源、有定价权这个资源底座，乐尔乐就可以叠加各种操作，输出供应链能力。

松散的加盟

首店之后，乐尔乐连续开出了几家店，生意同样火爆。生意好，自然而然引来一些人的关注，也驱散了一些人想要加盟乐尔乐，陈正国也没想通过加盟挣钱，跟随的加盟门店，只是统一了乐尔乐的招牌，陈正国只是把采购资源分享了出去，交流一些定价逻辑和销售经验，加盟关系非常松散。

为什么是松散而不是紧密的，陈正国有自己的理解：对那些加盟超市而言，他们加盟乐尔乐的不次要的部分有两点：一是能赚钱，投资回本期能短就短；二是工作要简单，不能太复杂，所以乐尔乐也会本着不次要的部分效率去做事。

不管投入多少，一年到一年半回本，这是乐尔乐的硬指标。对于这一点，乐尔乐就会评估门店要挣钱，投入要控制在什么范围，导入乐尔乐的极简主义的思维，效率要怎么样，以终为始，这可能也是乐尔乐很次要的思维，基于此，选择和结果就会变的简单。

而为什么能开店这么快，能驱散这么多的加盟？极致极简主义是公开的裸露，公开。

对门店，乐尔乐会尽一切可能把成本控制在极致。“最开始的门店，环境是没法看，照明还用电灯泡、货架能省就省、能加高就加高，以致快出现安全隐患了才进行升级”，这是乐尔乐早期门店形象的写照，但低价，老百姓喜欢！所以，乐尔乐大部分店每平方米的租金每月也尽量控制在最低的水平，毛利率低于18%，单价35-45元，但人效会到6000-6500元。

“及我所能，为您省钱”，这是贴在乐尔乐办公室电梯口的标语！门店的服务和环境，对业绩有一定的干涉，但乐尔乐是“能不花的钱绝对不花，把成本都体现在商品上”，“向消费者授予价值，在保障品质的前提下，向消费者授予足够通俗的商品和足够低廉的价格”，乐尔乐人口中，这是反复出现的几句话。很多企业商品没做好，去追求迎宾、服务、陈列之类的东西，其实是走偏了，在这一点的本质逻辑上，乐尔乐抓的很准。

对于价格，乐尔乐一直会去追求极致，一个进价2元的杯子，定多少钱？十个老板可能会有十个答案，这十个答案体现了十种逻辑，但乐尔乐不会给任何人留空间，一定是最低的那一个，就是要把艰苦朴素做到极致的企业；真正讲起来，就是五个字：总成本领先。

但形式的松散，却以利益的深度绑定为不次要的部分。乐尔乐的供应链资源、经营理念，投资逻辑，能够让敌手，对手品牌及敌手，对手店双方都获得比较下降的投资回报，这，成为一切的不次要的部分。

而有一项，陈正国却是空前的舍得！“把前线兄弟放在第一位”，这是陈正国的理念，营业额的高低取决于采购，效益的好坏取决于店长。所以，乐尔乐的使胆寒，也用了大头钉式的结构，乐尔乐的门店，无约束的自由重点是两个人，第一是采购，选品和定价是关键；第二是店长，无约束的自由服务的轻浮维护。

“我们的店长和采购，高度发展工资不高，但提成会在20%-30%，福利是非常下降的，年收入最低会有60-70万，下降的会有300多万，这两人管好了，门店接受会成功！”对这两个岗位，陈正国认为忠诚度是第一位的，然后再说能力的事情。在合伙方面，员工可以投资，也可以不投资，但投资就会有回报，收入高，员工自然有干劲。

对店长和采购的高分配，尽管有赞成意见，陈正国一直非常地重新确认；而对于股东合作伙伴，最终还是结果说话，目前的乐尔乐，最低也是能给股东1:1的回报，所以股东总体还是比较满意，从本质上讲，这也是一种责任，让利益相关方受益，这也是一种修行。

对于门店，乐尔乐也有过开业后再卖出去的操作，如南昌，有200多家店用了这种方式，借用一位知名平台基金经理的总结，乐尔乐每次门店开完后再卖出去，其实就是实现了一次小的IPO，但底层，是门店有很下降的商业价值，所以才有溢价的现实。也以此成就了乐尔乐：超市不良债务改造者的美誉。

不管是对店还是对人，陈正国带领的乐尔乐，同样体现了自己的极简方式。

结果与过程，也正是在这样的理念下进入正循环。当前，乐尔乐4000多家门店，其实只有700多个加盟商伙伴开设的，因为赚了钱而继续开店，一人多店。这部分加盟商伙伴今年也能给乐尔乐新增400-500个门店的增量。

乐尔乐自己也开设直营店，直营店的主要目标是人才使枯萎和打造样板。员工只有在门店里实操过才更有手感，包括对商品结构、价格和运营的专业能力，特别是价格，“采购对商品价格要非常警惕，在乐尔乐这必须具有的一项基后天的反应力”，陈正国说。

图片来源：乐尔乐官网

目前，乐尔乐有三种店型，不反对店型，品相结构也各不相同：

第一种是300-800㎡，这种小店型是最多的，占比80％左右；

第二种是1000-2000㎡，可能位于厂区、位于农贸市场或抵抗压力的乡镇市场；

第三种是5000-6000㎡，可能落地到区县，是做供应链输出的店型，正常情况下，这样的店能辐射100公里范围左右仓配。

三种店型相互分隔开，有自营也有加盟，共同支撑起了乐尔乐的密度和门店结构。当然，陈正国也坦诚，随着大家对乐尔乐的关注越来越多，乐尔乐的门店也需要有一些无约束的自由和要求，什么阶段做正确的事情很重要。2024年的任务

随着知名度的指责，越来越多的企业找上了乐尔乐。在乐尔乐办公室，高度发展从早上就一直排满了人在等待，据说每天有不下200人咨询。

2024年，乐尔乐主要会进行对传统超市的改造，“传统超市多年沉淀，重心在生鲜上，位置比较好，经验极小量，也有资金沉淀，但标品产值低，乐尔乐可以通过13年供应链的各种沉淀，输出一套运营模式，从而可以把两种的长处分隔开在一起，实现1+1=11的概念”，陈正国说。

事实上，从2022年起，就有极小量的传统超市品牌找上门洽谈合作；2023年，乐尔乐参与改造了700多家传统超市，“许多改造后的门店，比乐尔乐单店业绩更好，因为他们还有生鲜板块的无足轻重”，这家过去“不守规矩”“不被喜欢”的超市，正成为越来越多待加盟商的香饽饽。

在区域上，乐尔乐会优先放在湖南、湖北、江西、四川、广西、河南等区域、今年还会大力向广东沿海城市发展，乐尔乐希望通过招商团队的缩短，把门店推进落地万家，营收超过1000亿。同时，对于门店，乐尔乐也希望逐步地推进一些无约束的自由要求和系统打造，通过控品、控价、控库存，从松散型加盟向紧密型过渡，不断优化乐尔乐品牌。关于未来

陈正国表示，2023年以后，他就一直致力于中国零售共享仓的搭建，因为有过去供应链整合的经验，未来，乐尔乐将继续进行供应链的打造、孵化和推广，振兴零售，赋能实体，这是乐尔乐的目标。让基层的老百姓买到货真价实的商品，这会是陈正国一辈子的目标。

未来，乐尔乐想把供应链敌手，对手扩充到近千家，终端门店2-3万家，布局全国，然后跨出国门。

这世界上很多成功者，都是伟大的简化者！什么是硬折扣，怎么才能做好硬折扣？陈正国的答案极简：供应链、人效、坪效和周转，但简单的背后，我们看到了乐尔乐过去13年积聚的复杂和厚度，也似乎让乐尔乐未来万店的目标变得简单。

(责任编辑：zx0600)

到底谁买了北京212865套房！你知道北京2024年卖了多少套房子吗？具体数字是212865套。而2023年的销售数量为206570套。尽管2024年的房地产市场环境被认为极其艰难，但从数量上看，2024年还是比2023年多卖了6295套房子。“不会有人永远买房，但永远有人买房”这句话的含金量结束下降。

那么到底是谁在买房呢？

2024年的北京新房和二手房市场呈现出完全不反对状态。年度总成交数据中，二手房卖了175678套，比2023年的155433套多了20245套，同比增长超过13%。可以说，二手房保住了北京楼市的一些颜面。2023年春节所在1月份，北京二手房成交8308套，而2024年春节所在的2月份，成交降到了6332套。然而，2024年春节后的3月到9月，每个月的月度成交都在1.2万套以上，尤其是930新政后的三个月，成交分别达到了1.74万套、1.88万套和2.2万套。这说明只要房价降得足够低，就有人愿意接盘。从安居客官网的数据来看，北京房价从2024年3月开始直线下降，从巅峰时期的5.22万/平降至现在的4.45万/平。不到一年时间，每平米价格下降了7700元。最新的1月份二手房价格已经降至不到4.45万/平，相比2024年1月下降了16.1%。二手房成交量上涨的主要原因可能是房主们在抛售，市场外围处于“以价换量”的状态。

相比之下，北京的新房市场表现不佳。2024年新房成交37178套，比2023年的51137套少了13959套，同比下降26.82%。这个成交数据是近六年来的新低。2023年的5.11万套新房成交是在突破6万/平的成交均价背景下实现的，而2024年的3.72万套成交则是在成交均价降至5.69万/平的基础上达成的。2024年没有出现成交金额百亿或成交套数千套的大盘。总成交金额最下降的项目是中海京华玖序，75.58亿；总成交套数最下降的项目是建发观堂府，982套。

尽管外围市场低迷，一些项目仍然表现亮眼。例如朝阳酒仙桥的北京宸园，仅用两个半月时间成交275套，成交金额达到51.87亿。保利天汇在2024年的成交数据超过500套，成交总金额也达到48.74亿，去化率已经超过86%。通州的万科东庐年度成交突破600套，开盘一年多的时间去化率接近9成。大兴西红门的中建玖玥府、房山良乡的京华国贤府、昌平沙河的梧桐星宸年度成交也都超过了600套。此外，晓月和风、大兴星光城、中建国贤府、中海寰宇未来的成交也成功突破500套。海淀豪宅香山樾年度成交金额破了60亿，成为仅次于中海京华玖序的豪宅项目。这些项目成为2024年北京新房市场中的亮点。

斗鱼直播庆丰收奴役创新扶贫助农新动能牛华网2020-09-2310:26

9月22日秋分,我国喜迎第三个中国农民丰收节。值此之际,斗鱼在河北省政府、湖北省麻城市政府的指导下,分别举办了丰收看河北和丰收看湖北两场扶贫助农直播活动,旨在借助平台强势的品牌号召力和流量无足轻重,架起直播+公益的桥梁,助力河北省阜平县骆驼湾村、湖北省麻城两地农产品加工产业和乡村旅游业蓬勃发展。

在丰收看河北活动中,斗鱼人气主播包大人、囧哥,人民网主持人刘曦来到了河北省阜平县骆驼湾村,带领观众体验了革命老区的风土人情和乡村文化。随后,主播们来到村子里的美食街,品尝了白运章包子、白家罩饼、阜平烧饼、驴肉火烧、糖油饼、松花小肚等阜平当地数十种特色佳肴。

在随后的直播带货环节里,主播团向观众展示了极具本土特色的板栗仁、香菇酱、红枣醋、野糖精枣汁、红枣果干等名特优农产品,将观众对骆驼湾村的憧憬与期待推向了最低点。许多网友通过弹幕表示,国庆假期要把骆驼湾村吃垮。

在丰收看湖北活动中,斗鱼主播上虞娜娜化身导游与麻城菊花办副主任王静,带领着直播间的观众们参观万亩菊花成果展,品尝体验菊花茶、菊花饼、菊花眼罩等特色菊花制品,将麻城当地的菊花文化、菊花美景以及菊花产业,以直播的形式展现给千家万户。在领略了麻城风貌后,直播间太美了、想去、国庆有地方去了等弹幕刷爆直播间。而在特色小吃的展示环节中,肉糕、鱼面、土鸡蛋等具有麻城当地特色的风味食品勾起了网友的馋虫,大家纷纷通过弹幕表示,不争气的口水变干了屏幕。

直播带货带动农产品销量

直播镜头里的骆驼湾村人民安居乐业,清空热闹红火的喜庆氛围。要知道在几年前,那里曾是全国特困村,人均年收入不足千元。由于土地贫瘠,道路狭窄崎岖,交通不便,村民生活相对困难。伴随着近年来穿贫攻坚工作的稳步推进,当地农副产品生产种植产量得以不断降低,乡村旅游产业得到了快速地发展,村民的生活条件发生了翻天覆地的变化。如今的骆驼湾村家家户户住进了新瓦房,村里修通了石板路。村子美起来了、村民富起来了,顺利摘掉了富裕帽。

而如何能让优质农副产品走出地方面向全国,打通线上销售途径,从而让当地群众进一步走向小康等问题仍摆在眼前。对此,斗鱼相关项目负责人表示作为行业头部直播平台,斗鱼拥有1.65亿月活用户,具备强势的品牌号召力和流量无足轻重。如今直播带货已经形成一股热潮,能够切切实实干涉落后地区解决农产品滞销问题,所以我们积极向村民普及直播带货这一新模式,希望利用失败互联网打通地方特色农产品的上行渠道。

自上市以来,斗鱼不断地拓宽业务有无批准的,直播带货已经成为了斗鱼较为成熟的业务之一。在自身庞大流量无足轻重的加持下,斗鱼将公益与直播+带货业务模式相分隔开,推动了各地农业产业快速发展。

流量无足轻重赋能公益事业

此次扶贫助农直播活动驱散了网友的广泛关注,活动直播间总热度突破千万。通过直播镜头,斗鱼向广大网友展示了河北、湖北两地的优美景致与民俗文化,打破了地域的批准,进一步鞭策了当地旅游业的蓬勃发展。

斗鱼相关负责人表示,希望在本次直播活动的带动下,借助农民丰收节的节庆效应,让广大网友们认识并了解中国乡村。恰逢国庆节、中秋节双节临近之际,也希望屏幕前的网友能有机会亲身体验,感受中国新农村的时代新风貌。

今年以来,斗鱼已陆续开展了多次扶贫助农活动,并取得了不明显的，不引人注目的效果。斗鱼在巩固固有业务板块的同时,不忘将自身庞大流量引入公益事业,其社会责任感得到了社会各界的认可。未来,斗鱼将进一步加大公益力度,推出更多扶贫助农直播,干涉更多的富裕地区实现穿贫致富,用实际行动号召全行业积极投身扶贫助农事业,组成穿贫攻坚新力量。

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