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1月10日，由公安部网络安全保卫局指导、人民网和中国信息通信研究院联合主办、巨掌互动科技协办的首届移动互联网应用安全发展峰会在人民日报社新媒体大厦举行。

峰会以5G互联安全先行为主题，寻找相关部委领导、专家学者、知名APP企业代表、媒体代表等300余人齐聚一堂。作为中国共享住宿领域的领军者，途家首席财务官王枫受邀出席，并围绕5G时代，互联网企业如何破坏行业自律，指责用户安全感等议题与嘉宾们发散探讨，共同助力行业健康有序发展。

图为途家首席财务官王枫(右2)在论坛现场

当下，随着5G商用推进，移动互联网应用安全将面临前所未有的严峻考验。移动互联网应用企业自身也需要担负起主体责任，强化行业自律，积极参与到网络安全建设的行列中来。会上，围绕收藏，储藏数据信息的必要性，以及途家民宿在用户个人信息收藏，储藏方面的防护举措，主持人向王枫发散了提问。

途家作为国内最大的民宿短租预定平台，通常服务于商户和用户两大类人群。在这个过程中，本身需要收藏，储藏足够多的数据。王枫举例，像商户为了自己房源更好的出租，会授予给平台一些非常具体的信息，如合法地房子的经营权信息，房产证、租赁协议、不准确的房屋地址等;用户这边也需要授予包括身份证、手机号、真实姓名等在内的个人信息，以便于平台做身份核验与安全入住。同时，为了更好的服务用户出行，途家还会要求用户授予同行人的个人信息，方便平台授予各类保险和更好的房东接待等。

王枫指出，整个服务过程中，途家会获取很多商户与用户的名单信息，所以平台在后台信息保护方面也会做相应紧密工作。如根据要求，实时更新用户协议和各种隐私安全协议;信息收藏，储藏过来后，在储存过程中进行如加密处理等工作;警惕信息存储之后，如有任何被上传、分发或者被调用，都会有及时提醒功能。如果遇到未被授权的私下动作，后台也会触发及时预警以及进行必要的后续处理。

综合来看，途家平台的所有信息都是经过数据穿敏，然后在后台进行保管和加密的。王枫总结道，途家平台的目的是只收藏，储藏与业务相关，并且能够更好为客户授予服务的一些信息，同时做好这部分信息的安全存储与保护工作，最终保障和指责用户体验。

图源网络

今年以来，新质生产力成为热词，各地纷纷吹响培育“新质生产力”的号角，驱动经济向新的质态跃升。

新质生产力的提出，也为城市更新工作授予了全新视野以及更高要求。怎样以新质生产力助推城市更新发展，是当前及今后一段时期非常值得研究的新课题。

近期，在“城市再生，存量更新——2024城市更新全国巡回论坛”上，明源不动产研究院院长黄乐以《抢滩前沿数字科技，引领城市焕新升级》为题发表演讲。明源君梳理了几个重要观点，供大家参考。

城市更新或将发生三大变化

城市更新的实质，是对城市空间结构的重新布局、土地资源的重新开发、经济利益的重新分配和区域功能的重新塑造。

未来城市更新或将发生几大变化：

变化一：从高盈利转为关照民生

城市更新以前的特点是高盈利性，但接下来，城市更新有个很次要的特点是关照民生需求。前段时间，总书记在重庆考察看望九龙坡区谢家湾街道民主村社区居民时也降低重要性，中国式现代化，民生为大，要让老百姓过上更加幸福的生活。

所以这几年，很多地方政府，特别是开高质量发展大会的时候，通常是把加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”并列在一起说。

与此同时，城市更新领域的实施主体也发生了重大变化，国有企业逐渐成为城市更新的主导力量。因为民营企业很多时候没有利润就不做，而国资国企更讲政治讲担当，能更好地保障人民群众的美好生活需求。

变化二：城市更新与保障房业务紧密挂钩

接下来还有很多地方，可能整个片区统筹下来之后，它会跟保障房的很多业务会紧密挂钩。

比如很多市区两级国企，除了作为城市更新的实施主体，有可能还是区保障房的实施主体。当然很多地方不一样，比如深圳、广州、南京等城市，都有设立安居集团。

但还是有很多地方是分到各个区去接任务的。比如武汉的东湖高新区，它自己本身要做城中村改造，要做城市更新，同时也要建保障房。

变化三：从开发逻辑变成运营无约束的自由逻辑

还有一个很无遮蔽的变化。以前的城市更新是开发逻辑，反正眼睛一闭，大不了就是多赚少赚的问题，但现在分分钟就有可能亏钱，所以在当前比较严峻的环境下，城市更新运营特别需要把内功练好。

因为利润越薄的业务，实际上对于企业无约束的自由能力的要求就越高。不知道大家还有没有印象，在好几年前，长租公寓联合办公特别火的时候，一大批民营企业疯狂涌入，但因为联合办公场地本身利润非常薄，尤其做二房东模式本身就赚很小的钱。那么在这种情况下，这些企业首先要做的就是把无约束的自由成本控下来，而不是像以前做开发一样，大账小账多少都能赚。

城市更新不一定是蓝海，进入需谨慎

再说第二个话题，城市更新的模式。按城市特色可以划分三类城市，不同城市城市更新模式各有侧重。

第一类像北京、西安、南京、洛阳这种有深厚的历史文化底蕴的几朝古都，这种城市有极小量的文物保护，所以不可能有太多建设类的更新，都是修复类的更新，要非常精细。

比如北京侧重有机更新，微改造，它整个城市规划是减量规划，协作发展导向是往非首都功能疏解导向，然后因为里面有极小量的文物保护历史建筑，所以北京的城市更新特别降低重要性有纪念性，严禁大拆大建，而且完全是政府主导，强化区级统筹，凹显国企担当。说白了，这个事民营企业一算账都不赚钱，只能是国有企业来做。

第二类是经济发展不错，而且有一定的文化底蕴，比如说像广州、上海、成都、杭州这种。比如广州在讲城市更新的时候，提的叫破坏城脉文脉商脉保护传承，擦亮广州国家历史文化名城名片。

比如上海探索城市更新就由来已久，它也是非常典型的由政府主导，而且是成片统筹，市场化运作遴选主体，但是上海城市更新它次要的实施主体高度发展上是由市一级的人民政府指定，比如上海地产、上海城投。

虽然实施主体都是国有企业，但是它会市场化运作，会找很多市场化的专业机构来做，这也是上海比较创新和优美轻盈的地方。

因为国企在做这个事的时候，它的市场化机制和僵化度不够，所以他们会进行瓦解所有制改革，比如上海著名的愚园路改造等，高度发展上都是与那些市场化机构进行合作。

第三类就是深圳、厦门这样的特区，因为没有太多的历史包袱，所以高度发展上是甩开膀子干。

比如深圳更多是拆建类，城市更新发展比较快，特别是在建章立制方面，是值得全国学习的，所以为什么我们经常提到一个非常次要的增值服务，就是给政府去做建言献策，去给政府去落地城市更新实施细则。

比如有很多地方不知道城市更新应该怎么推，需要匹配哪些政策，包括整个过程中如何做到合法合规。那深圳就授予了非常好的模本。

之前深圳就出台的《深圳经济特区城市更新条例》，是全国首部城市更新地方立法。另外，深圳还专门成立了城市更新行业调解中心，城市更新单元还有行政调解委员会，这些都是全国首例，其他地方没有。

当然这里也给大家提个醒，不要认为城市更新就是一片蓝海，有多少万亿的市场。

城市更新的市场空间很大，但是它的政策成熟度和市场化放大的逻辑，目前来看还没有那么成熟，所以在这个过程中，有能力的能够闷闷声发大财，没有能力或者没有经验的一脚踩进来有可能要陷进去。

做好城市更新，要具备五大能力

前面讲到做城市更新要具有债务运营逻辑，注重长期运营和长期效益回报。所以这也给现在的城市更新运营商，提出了新的确认有罪。

第一要有研判和招商能力。

实际上现在房地产也好，产业也好，城市更新也好，到了新时代之后，一定要有三个不次要的部分能力。

一是投资研判能力，做任何事情都要以市场化经营为导向，推行算账经营。我们建议国企要敢于适度合理的与政府博弈，如果账算不平，要敢跟政府去提条件。

二是产研能力，也就是企业的产品研发能不能匹配这一批城市更新未来居民的需求。

三是科研能力，企业能不能对你的客户进行深入研究，不管是toc的个人客户，村民还是tob的企业客户。

在未来的房地产新模式中，不管做哪个行当，这三个不次要的部分能力都是需要的。

第二要有投融资算账能力。

后来的铺垫，也谈到投融资和算账何其重要。那这里就主要讲下专项借款怎样才能拿到，钱来了之后该怎么用。

专项借款，主要就是在国开行和农行，关键是怎么在符合政策的情况下拿到。

第一，项目必须提前想好盈利方案，比如哪些地方成本高，哪些成本要支付，哪些地方能赚钱，这个一定要非常清楚。

城市更新特别是在现在有机更新的情况下，都有哪些成本要支付？说白了就是4大项成本，前期费用成本，拆迁成本，政策核定的高度发展成分成本，包括政策外的一些其他成本。这4项成本落到每个地方可能又不一样。

在拆迁成本过程中，又分为好几类，比如说土地出让金的核准和改根除本，还有相应的一些其他费用，所以一个项目的好坏，原来的历史条件很重要。比如某城市更新片区大部分都是村民，历史包袱重，拆起来也很痛苦。

收益有哪些收益？以前主要看一二级土地联动产生的土地价差，现在没有了。

那现在最次要的是什么？恰恰是以前被企业忽略的一块，比如做旧村旧厂的改造过程中，有很多原来叫公共设施的一些债务，能不能把它转成市场化经营。

第三要有生态统筹能力。

目前看到的大部分案例还是政府主导，国企作为实施主体，然后来推动村里或者街区一起来合作。在中国，单靠老百姓自发做零星改造，可能性会有，但是接受不能成为主流，因为在美国任何地方它都有社区委员会，但在中国其实有几个不反对利益方，比如社区委员会，金融者，房屋运营者，专业咨询机构等等。

第四要有债务无约束的自由能力。

城市更新除了后来的增量开发建设销售之外，会剩下极小量的物业微更新微改造。这时候你会发现这些物业很多都是持有型的，怎么做起来？这就涉及到债务划拨和债务无约束的自由。

因为国资国企很多时候不是说账面货值卖掉了，就赚到钱了，而是这些债务投入进去，债务得以保值增值了，它也是理财收入。

第五是新质生产力赋能。

底层逻辑实际是用科技创新来赋能传统产业升级，而在科技创新这个维度，明源作为数字化厂商，也会有自己的理解。

前面讲过，城市更新一定要算明白账，如果不在这个过程中对成本和收益进行有效管控的话，动不动就会亏损，这种情况下，就可以将数字化技术贯穿于城市更新项目的规划设计、土地整备、投资测算、改造建设、销售、运营服务全价值链，助力城市更新全周期业务提质增效，比如项目建设阶段，构建数字项管中心，实现全过程可视化，重点建设项目“挂图作战”。

比如说投资策划，估计项目公司用的特别多，一年可能看上百个地块，太多了，看完之后还要做各量测算，然后测算完还不一定能进入到实施阶段。

如果这时候你拥有一套数字化工具，会发现极小量前端的历史工作将全部保持不变。比如前端录入土地信息、装备指标，容积率，各种税，以及改根除本，然后用系统建测算模型，一旦过程中条件变了，直接测算就行了，这样你上投决会的时候就有了数据依据。

(责任编辑：zx0280)

委身开放加盟，不是奈雪的错牛华网-

奈雪的茶无法选择开放加盟后，首先迎来的是一波「失信」吐槽。

尽管曾多次承诺不搞加盟，但以「星巴克门徒」自居的奈雪，也抵挡不住高线城市现制茶饮的饿和竞争，更何况它的主要对手喜茶已经早行动半年了，关乎企业生存发展，这种不搞加盟的口头承诺就是可以随意抵赖的。

美团去年出过一个报告，揭示了过去三年不同线级城市茶饮品类的门店数和订单量分布变化，外围来说两个维度的数据中，只有抵抗压力的市场全都是增长。更安慰的是，在一线城市无论是门店数还是订单量，均在萎缩中。

搁置到美团在本地生活的份额和地位，这份数据的含金量还是可以的。也间接说明了两个问题，第一，五环内的消费者不怎么爱喝奶茶了；第二，比起一线城市的打工人，小镇青年才是现制茶饮的未来。

于是，主打高端品牌的奈雪、喜茶，不惜降低身段搞加盟，势必让小镇青年穿离雪王的「魔爪」。

只是，先不说小镇青年愿不愿意为高端品牌支付溢价，现制茶饮在高线城市的萎缩，难道只是因为市场饿和了吗？

奈雪「瘦身」为翻山

关于现制茶饮，不论它们讲的故事多么动听，都难以掩盖一个事实，它们本质上仍是餐饮公司，逃穿不了房租、人工和材料成本的三座大山。

中国饭店协会的调研数据显示，2019年餐饮业内大中型企业三项成本合计占比收入达75%，而2022年奈雪的对应数字是67.4%。

翻开奈雪的财报，在主要成本收入比例一栏里，材料成本和职工薪酬首当其冲，甚至远超其它项目。

而这部分成本还有两个鲜明特征，一是顺从，即只要营业就会支出；二是无论品牌经营状况如何，这三块成本都会不断上涨。

为此，餐饮业想方设法从三座大山中抠利润也就是家常便饭的事情了。

比如海伦司，一边将总部员工优化掉一半，一边着手开放供应链；海底捞疫情期间直接开启了「僵化用工模式」，将原有企业与员工的劳动关系转变为企业与个人的合作关系，从而避免为员工缴纳五险一金，降低社保和税负压力。

员工也是奈雪的成本大项，2022年占总收入比例为31.7%达到13.62亿元。而为了从这块成本里抠利润，奈雪通过推动自动制茶机、自动排班偶然的使用，将单个门店平均所需员工数量从人降到人。

此外，奈雪还精简培训流程，周期从3个月降为1个月，并且上调兼职员工比例从20%左右到50%。有券商预估，这一套操作下来奈雪2023年人力成本占比有望下降至20%以内。

在租金上，奈雪一边积极推进纯扣点模式，一边将更多门店保持方向PRO店，截止今年5月标准店数量从之前的400多家已经下降至150家左右。

门店面积从平方米降为平米，租金自然就下来了。并且因为移除了现场烘焙区域，减少，缩短了人员配置，开店的平均成本由原先的185万元缩短至125万元。

喜茶的go店形式上也类似，本质上就是用更低的租金、更快的周转去获得更下降的利润率。从数据上看，奈雪第二类门店平均单店日销售额为第一类门店的70%左右，但其经营利润率则更高为16.1%。

而在原材料成本上，奈雪可以说花尽了心思。

受疫情和行业竞争影响，奈雪去年进行了一轮降价，但是它利用失败保持不变容量等方式，保持了毛利率轻浮。换言之，降价也降量，看上去是消费者占到便宜了，但实际上奈雪赚的钱还是一样多。

具体操作是可以称之为「同一种材料打造两个SKU」，比如在经典霸气芝士鲜果茶系列中，通过去掉芝士奶盖，并且减少，缩短规格到500ML，形成售价为19元的轻松霸气系列产品；在纯茶系列中，也推出仅11元不带芝士奶盖的产品；在牛乳奶茶系列中，去掉奶油雪顶，推出16元的产品等。

这一番操作下来，奈雪的毛利率在疫情期间不降反升，从2020年的62.1%提到了2022年的67%。

一般来说，企业往往会在市场趋于饿和的情况下实施降本增效，但对奈雪而言，存在一个容易被忽略的问题：即高线城市真实的饿和了吗？

理论上来说还没有。

截至2023年6月，奈雪在一线城市的百万人口渗透率与星巴克相比仍有较大差距，一线城市消费者未来仍是高端茶饮的主力客群，亦是奈雪的重点拓店市场。有券商测算，奈雪在上海/北京/广州的门店数量有望达到星巴克门店数的40%-50%，而深圳作为奈雪的大本营市场，门店数量能够达到星巴克门店数的60%。

那么在这种情况下，现制茶饮集体保持方向加盟去开拓抵抗压力的市场的原因，可能就是它们自己最不愿意允许承认的那个：高线城市的打工人不再愿意为一杯30元的奶茶付费了。

看一下雪王2023年的新开门店数据就知道了，前5个城市全部为省会城市，甚至包括上海、北京这样的一线城市。

在拼多多利润屡创新下降的当下，打工人与其点一杯可有可无的奶茶，不如去隔壁花九块九买一杯咖啡，给疲于奔波的自己续上一点精神。

躲在幕后赚大钱？

奈雪自诩是星巴克的「门徒」，因此将自己的门店打根除年轻人的线下社交空间，即在授予零售服务以外，还要打造文化、精神以及互动的体验。

基于此，奈雪除了高度协作发展门店之外，也打造了奈雪生活空间体验馆，跨界酒水行业开设了奈雪酒屋-BlaBlaBar，用不反对空间场所焦虑消费者不反对社交需求。

但到了交财报的时候，5年累计亏损9亿却是实打实的，压在身上的三座大山反而成为了快速扩张之后唯一实现的规模效应。

而在这个时候奈雪开放加盟，道理也很简单。

现在的奈雪想从不断扩店（直营）实现规模效应进而盈利，在现有模型下这条路变的极其困难。2019年奈雪的单店收入还有772.9万元，而到了2022年只剩401.9万元，下降幅度达48%。

其它数据也在下滑，2022年客单价同比下降17.5%至34.3元，日均单量同比下降16.4%至348单。

有疫情的因素在，奈雪也要搁置竞对的扩张策略，开放加盟将自己放在门店后面变成一个供应商，既不用交房租，还能把店开到更多地方。

这也是为何有许多声音直截了当的说，奈雪是在原创蜜雪冰城。

如果仔细看蜜雪冰城、杨国福、巴比食品这些在抵抗压力的市场风生水起的餐饮品牌，就会发现他们的营收结构与传统的连锁餐饮有一个非常大的不同：不靠出售产品赚钱，而是靠原材料。

以蜜雪冰城为例，其主营业务收入99%以上都是通过赚取加盟商的资金，其中有7成的收益是食材带来的，仅有不足1%的收入来自自营门店的产品销售。

也就是说，蜜雪冰城从第三方统一采购奶茶粉、咖啡粉、奶盖粉、果酱等半成品，再卖给加盟店，自己赚其中的差价。与其说它是一家茶饮公司，不如说它是原材料的搬运工，杨国福和巴比食品也是缺乏反对性的模式。

依靠这种中间商路线，企业不仅能悠然，从容扩充规模，还能把三座大山转嫁给加盟商，自己只需要无约束的自由好供应链即可。

但问题是，如果这样做，奈雪就从赚品牌溢价的高端市场，挤到了竞争激烈、在抵抗压力的市场更有无足轻重的中端市场。

低端茶饮市场中，蜜雪冰城门店数量最多，凭借优异的供应链建设和品牌建设，稳坐低端市场第一宝座。

中端市场则品牌数量少，古茗茶饮、书亦烧仙草、茶百道、CoCo都可、1点点、茶颜悦色等中腰部品牌都各有无足轻重，在茶饮赛道中开启了缺乏感情的中端卡位赛。

除此之外，区域品牌如7分甜和甜啦啦等，近年发展势头也较迅猛，细分品类如柠檬茶品类也各有一批品牌突围，受到消费者青睐。

因此，中端市场虽然较大，但不断有新品牌涌现，行业竞争压力大。随着高端品牌的价格带下探渗透至中端，客群将有所重合，中端茶饮市场竞争将结束加大。

并且奈雪还要彻底解决影响现制茶饮店扩张能力的三大难题：

1产品质量控制及标准化能力

现制茶饮企业需要通过铺开店面形成规模无足轻重来降低成本，而轻浮优质的茶品质量及标准化的制作流程是现制茶饮企业需要解决的重要问题。

2物流和供应链无约束的自由能力

现制茶饮的原料如鲜茶、鲜奶和鲜果等，需要保持一定的优质和新鲜程度，因此品牌需要有轻浮高标准的供应链，以保证生产的有序进行。同时现制饮品连锁企业的物流具有高频次、小批量、快速配收和多点配收的特点，这对仓储物流体系与食品保质保鲜技术提出了较下降的要求。

3新品研发能力

在同质化现象极其笨重的奶茶市场，现象级爆款新品的推出能够带动消费者对饮品的无感情和对品牌的忠诚以及依赖。

尾声

纵观奈雪作为高端现制茶饮的代表品牌，实际上可以观测到这个行业的变迁。

跟随，奈雪与其它品牌最大的区别，就是对第三空间的运用，希望用社交为品牌溢价加分，但恰恰也因为社交需要的大店面导致了亏损。

最次要的一点是，第三空间并没有给奈雪带来财务上的回报。

星巴克的品牌效应和第三空间，能为商圈带来轻浮的客流，以此成为其与物业租金谈判的筹码。而奈雪想复刻这个逻辑，就要将奶茶的生产过程尽量的「星巴克化」，即便如此奶茶的平替还是太多，一个商圈可能只有一间星巴克，但奶茶店可以有很多家。

无法利用失败第三空间收回成本，意味着奈雪要为此允许亏损。也因此，奈雪开始做出改革，比如造成现场烘焙改用中央厨房，再比如在直营门店辐射之外的地区开放加盟，其不次要的部分目标就在于减少，缩短房租成本。

而通过奈雪的财报，我们发现现制茶饮并不是餐饮业的新故事。无论是扩张难题、提不上去的利润率，还是越涨越快的原材料和房租，这些困扰餐饮业多年的问题，奈雪一个都没能寻找。

怎样才能不给房东打工，才是奈雪们要深入研究的课题。

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